짱공유

1. 일전에 적폐 시뮬레이션으로 부동산 모의 투자를 했던 소주한잔해 입니다.
2. 이번에는 매매할때 도움이 될 만한 정보로 내용을 소개 할까 합니다.
3.  
4.  
5. 1. 미분양과 입주물량은 반드시 확인 할것.
6.  

→ 내가 사고자 하는 지역의 아파트 미분양지수와 입주물량은 반드시 확인하시기 바랍니다.

미분양은 매매가에 직접적으로 영향을 미치고, 입주물량은 전세가격과 100%의 상관관계를 갖고 있습니다.

그리고 전세가와 매매가는 서로 상관관계가 있어서 공급이 없는 상태에서 전세가가 상승하면 매매가도 상승할 가능성이 높고,, 전세가가 떨어지게 되면 매매가도 상승하지 못하거나 하락반전할 가능성이 높습니다.

추가로 내가 사는 지역 옆지역도 미분양 지수와 입주물량을 확인하시면 더 확실히 할수 있습니다.

샘플로 서울지역을 갖고 왔습니다. 부동산 지인에서 지역별 입주물량 및 미분양을 체크해서 보시면 확인 가능합니다.

현재 서울은 미분양은 거의 없는 상태이고, 입주물량은 22년부터 적정 수요물량의 절반수준으로 떨어지는 것을 알수 있습니다.

위에서 설명하였듯이 올해 서울은 전/월세 가격은 더 상승 할것이고, 그 동안 많이 상승하였음에도 불구하고 2024년까지 더 상승할 것으로 보입니다. 서울을 사라는 이야기가 아닙니다. 이렇게 서울이 급등하게 되면 옆 도시로 전파가 됩니다. 21년도 인천이 급등한 이유도 서울에서 밀려나는 실수요가 인천으로 떠밀려오면서 급등을 하게된 요인입니다. 현재 임차로 거주중이라면 앞으로 상승될 전월세 가격 급등에 대비하셔야 되고, 구매를 할 사람이라면 저평가된 지역을 골라서 매매하는 법을 배워야 합니다. 

2. 부동산의 가장 큰 호재는 낮은 가격임.

부동산을 사본 사람들이 항상 하는 말이 있습니다. 서울은 절대 안 떨어진다. 역세권 입지 좋은 곳은 가격 방어가 되니 좀 무리해서라도 좋은 곳을 사라 입니다.

저도 이 말에 전적으로 동의 합니다. 실제로 입지가 좋은 곳은 가격 방어가 되고, 서울과 같이 공급이 제한 적인 곳은 가격방어가 잘 되는 곳입니다. 그렇다고 하락장에서 가격이 안떨어지는 것은 아닙니다. 서울도 2010년부터 14년도까지 하락을 지속했었고 역세권이고 나발이고 모든 아파트들 가격이 다 빠졌습니다.

오히려 모두가 안 떨어질거라는 믿음 때문에 좋은 입지의 아파트로 더 수요가 몰리면서 거품이 끼게 되고 이렇게 깊은 상승장에서 하락장으로 변환될때는 더 큰 하락을 만들게 됩니다. 

가장 좋은 방법은 가격이 상승하지 않은 지역을 선정하고 그중 가장 좋은 아파트를 선택하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 지역의 아파트 가격이 상승하지 않으면 건설사들 입장에서는 건설 수익률이 좋지 않기 때문에 공급을 하지 못하기 때문에 하락요인이 없기 때문입니다.

가격이 급등한 지역은 건설사도 아파트를 짓기만 하면 수익이 크게 나기 때문에 공급하고자 하는 의지가 매우 강한 곳입니다. 그렇기 때문에 부동산에서 가장큰 호재는 낮은 가격이라고 말씀드립니다.

건설사의 건설 원가보다 저렴한 가격으로 준신축 가격이 형성되어 있는 지역이라면 앞으로 상승을 많이 기대할수 있는 곳입니다.

3. 희소성을 생각하여 아파트를 선정하라.

철근하고 콘크리트 덩어리 아파트 그게 머시라고 그렇게 가격이 비싼걸까 싶습니다. 이런 콘크리트 덩어리에 추가적인 가치를 더 부가 시키는 요인중 하나가 희소성 입니다. 구축만 있는 지역에 신축이 있으면 그것만의 희소성으로 더 가치가 상승하게 됩니다. 작은 평수만 있는 지역에서 큰평수 아파트가 있다면 그것 또한 희소성으로 인해서 더욱 가치를 부가 받게 됩니다. 학군/ 역세권/상권 등등 그 아파트가 아니면 누릴수 없는 것을 갖고 있다면 희소성을 부가 받게 됩니다.

그래서 내가 사려는 지역의 입지를 확인하시는 것이 중요합니다.

아래사진의 호갱노노 사이트에서 상권과 학원가를 확인해서 어느 지역에 밀집되어 있는지를 보면 처음 도시일지라도 핵심지역을금방 발견할수 있습니다.  잘 관찰해 보시면 이렇게 학원가 /상권이 잘 발달되어 있는 지역은 구축 아파트의 전세가가 높게 되어 있는걸 볼수 있는데, 구축이라서 매매하기는 싫지만 거주하기는 좋다 보니 높은 전세가율을 형성하는 곳입니다.

이렇게 실거주하기 좋은 곳은 가격방어나 상승장때 먼저 반영이 되니 우선적으로 고려해야 되는 곳입니다.

3. 저평가된 아파트를 선택해라.

아파트의 가격흐름은 계단에서 물이 흘러가는 형상으로 표현될수 있습니다.

먼저 해당 지역의 대장아파트가 상승하고 그 아래 급지로 순차적으로 내려가게 되는데 만약 어느 지역에 입주물량이나

대량의 미분양이 있는 상태라면 해당지역의 물량이 다 소진될때 까지 그 아래 입지로 물이 흘러갈수가 없습니다.

다른 동네는 다 오르는데 왜 우리 아파트는 안오르지? 라고 생각하는 사람이라면 지금 흐름이 어디까지 왔고 어느지역에물을 채우고 있는중인지 확인해 봐야 합니다.

이렇게 흐름이 시차를 두고 오기 때문에 아파트 가격의 저평가 여부를 확인하기 위해서는 가격을 비교해야 합니다.

아실 이라는 어플에 보면 여러개의 아파트 가격 비교하는 항목이 있습니다. 여기에 지역의 대장아파트를 넣고 내가 구매하고자 하는 아파트를 넣어서 비교해보면 아래 사진과 같은 표를 볼수 있습니다.

평균 격차가 있는데, 최근에 제주시가 급등하면서 그 격차가 더 벌어진 상태입니다. 이 격차는 다시 평균 격차로 줄어들려고 하기 때문에 이런 지역이 저평가된 지역임을 알수 있습니다.

4. 전세가율은 앞으로의 가격을 볼수 있는 좋은 지표입니다.

아파트 가격 너무 올랐다. 다 거품이다. 너무 비싸다고 말합니다.  비싸다는 기준이 무엇인가요? 내가 살수 없으면 비싼걸까요? 가격은 상대적인 것입니다. 내가 살수 없다고 다른 사람들도 못사는것이 아닙니다. 

가격을 볼때 정말 고평가 인지 아닌지를 볼수 있는 지표가 전세가율입니다.

아래 사진을 보면 현재 전세가율이 46% 임을 알수 있습니다. 그리고 해당 아파트의 평균 전세가율이 61.1% 임을 알수 있습니다. 현재 가격에서 평균전세가율이 되기 위해서는 2가지 방법 뿐입니다. (1) 매매가격이 떨어지거나 (2) 전세가격이 상승하는 것입니다.

무슨 의미냐하면 매매가격이 떨어질수도 있고, 매매가격은 그대로이지만 전세가격만 올라가는 가격의 정체기가 올 가능성이 높다는 의미가 됩니다.  그래서 이렇게 평균전세가율보다 더 낮아진 지역은 피하시는 것이 좋습니다

아래는 반대 되는 곳을 선택해 보았습니다. 

평균전세가는 69.2% 인데, 현재 전세가율은 92.7% 임을 알수 있습니다.  평균 전세가율이 되기 위해서는 2가지 방법 밖에 없습니다. (1) 매매가가 상승하거나 (2) 전세가격이 떨어져서 평균 전세가율로 수렴하려고 할 것입니다.

해당 지역의 입주물량을 봤을때 입주물량이 없다면 높은 확률로 매매가가 상승확률이 높습니다. 

이렇게 평균 전세가율보다 전세가율이 높은 지역에서 입주물량이 없다면 매매가가 상승확률이 매우 높기 때문에 이런지역이 상대적으로 저평가 되어 있음을 알수 있습니다. 

5. 호재를 보고 부동산을 사지 마라.

사람들은 부동산이 오르는 이유가 호재 때문이라고 생각하는 사람들이 대부분입니다.

나 또한 과거에 그랬고, 그렇게 믿어 왔습니다.

일자리 호재 교통 호재 이런것들을 믿고 사면 크게 물리게 됩니다. 

상승장에 이런 호재들은 더 큰 급등을 만들어 내지만 하락장에서는 이런 호재가 있어도 계속 하락합니다.

하락장에서는 이런 호재가 쓸모가 없다는 의미입니다.

더 중요한건 상승흐름을 읽는것이 더 중요합니다.

아래 챠트는 평택의 그래프입니다.

2017년 삼성전자가 가동을 시작하고 KTX/GTX 역이 신설 되는  교통 및 일자리 호재가 더블로 생겼습니다. 좋은 호재는 다 갖추다 보니 그 당시 미분양이 감소되는걸 보니 투자자들이 쓸어가는 것이 보입니다. 하지만 이후 고덕신도시에 더큰 분양이 남아 있었고 2020년까지 하락을 지속합니다.  2017년도에 호재를 보고 투자했던 사람들은 마이너스 피로 던지고 큰 손해를 보게 됩니다. 

호재를 쫓지 마시고 입주물량과 미분양을 보시는 것이 더더더더 중요하다는 것을 다시 한번 강조드립니다.

마지막으로 최근에 부동산 하락을 이야기 하는 뉴스가 도배를 하고 있고 이제 하락장의 시작이라고 이야기 하고 있습니다. 이는 부동산은 대중들의 심리로 움직인다는 점을 이용하여 수요를 억제시키기 위한 방법일 뿐이고, 근본적인 원인 (공급)이 해결되지 않았기 때문에 전/월세의 급등으로 다시 매매수요로 돌아서는 악순환이 다시 시작될 가능성이 높습니다. 대선이 마무리되는 3월이면 다시 한번 상승장이 이어질 것으로 보이며, 22년도는 작년도와 다르게 지역별 공급량이 많고 급등한 지역은 조정을 받거나 쉬어갈 가능성이 높기 때문에 그 동안 소외된 지역을 매매하시는 것이 좋습니다.