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지방 소도시 부동산 모의투자

소주한잔해

22.05.21 11:11:05추천 14조회 12,279

안녕하세요. 소주 한잔해 입니다.

투자자의 관점에서 실제 부동산를 어떤 방식으로 투자를 하는지 설명 드리겠습니다.

실제 모의 투자를 진행해보고 예측하는 대로 움직이는지 3개월단위로 흐름을 이야기 드리면 설명드리도록 하겠습니다.

 

 

  1. 1. 가격의 저평가 여부 확인
  2.  
  3. 부동산 감정원을 통하여 경남 지역의 과거 10년치 과거 아파트 매매가격지수 그래프를 통해 과거 흐름을 볼수가 있습니다.
  4.  
  5. 그래프는 상대적으로 비교해서 거제도가 항상 매매지수가 높게 형성되어 있었는데, 지금 현재는가장 낮은 위치에 있음으로 가장 저평가 된 것임을 알수 있습니다.
  6. 그리고 그래프가 동일한 흐름인지를 확인해 보면 어느지역이 같은 흐름을 갖고 잇는지 알수 있습니다. 
  7. 거제= 통영
  8. 창원 = 김해
  9. 진주= 사천
  10. 부산 =양산
  11.  
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거제가 경남에서 가장 저평가되었다는 것을 알았고, 타이밍 파악을 위해서 수요-공급을 확인합니다.

 

2. 수요-공급 물량 확인

매매가격에 가장 직접적으로 영향을 미치는 것은 미분양의 수이고,

전세가격에 가장 직접적으로 영향을 미치는 것은 입주물량입니다.

부동산 지인을 통하여 거제시의 매매/전세 가격과 미분양수를 확인해 보면 미분양수가 줄어들고 있는 시점이라는 것을 알수 있습니다. 그리고 평균 매매가격 또한 2011년전 가격임을 알수 있습니다.

즉 거제의 가격은 매우 저평가 상태이고, 미분양이 감소되는 시점이라서 곧 큰 상승을 앞두고 있음을 알 수 있습니다.

 

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아실 이라는 사이트를 통하여 거제와 흐름을 같이 하는 통영을 합쳐서 입주물량을 확인합니다.

적정 수요 1818세대인데 25년까지도 적정 공급량을 유지하므로 전세하락이 없고 미분양도 감소추세이므로 25년까지는 하락장은 없을것 임을 알수 있습니다. 

 

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3. 대장아파트의 가격 비교

아파트 평균가격은 구축+ 신축 아파트들의 평균가격이므로 보다 세부적인 시세 파악을 위하여

아실사이트의 여러아파트 가격 비교 메뉴를 사용하여 대장아파트(가장좋은 아파트)의 가격을 비교해 봅니다. 

구축 아파트중 거제 대장아파트와 비슷한 타지역의 아파트 가격을 비교 해 봤습니다.

창원 노블파크와 거제 수월 자이의 아파트 가격은 과거에 25% 정도의 차이를 두고 움직였는데, 최근에 40% 이상 갭이 벌어진것을 알수 있습니다. 

다시한번 거제쪽이 저렴하다는 것을 알수 있습니다.

 

 

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이런 가격비교를 통하여 거제시 안에서도 1급지 2급지 3급지 순으로 가격을 비교해보면

흐름이 들어온곳과 들어오지 않은 곳으로 구분이 가능하며

이미 상승된 곳을 놓쳤다면 급지를 낮춰서 들어가는것도 리스크는 높아지지만 수익률은 올리는 방법중 하나입니다.

 

4. 흐름 확인 및 물건 선정하기

7월 입주하는 유로아일랜드 아파트가 있으며 이 물건 이후에는 23년에 입주물건이 있습니다.

이렇게 입주를 시작하는 시점에는 가격상승을 억누르고 있기 때문에 가격상승을 하지 못합니다.

7월 입주시작하기 때문에 입주가 마무리 되는 22년 연말쯤 본격적인 흐름이 올것임을 예측 가능합니다.

 

 

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이번에 입주하는 유로아일랜드라는 아파트를 볼까요?

거제의 가장 중심부에 위치하며, 바다를 메워서 상권과 공원을 같이 끼고 만들어지며, 추후에 초등학교까지 완성된다면

거제에서 유일무의한 대장의 지위를 갖게 될 곳이라는 것을 알수 있습니다.

 

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건설사가 아파트를 분양할때

아파트 가격 = 토지+ 재료비 + 인건비 + 마진 으로 책정이 됩니다.

아파트 투자는 어느 부분에서 돈을 벌게 되는 것일까요?

실제 거래되는 아파트의 가격은 주변 인프라의 가격을 포함시키게 됩니다.

예를 들면 

 잘 발달된 상권 = 5천만원

 초등학교를 낀 아파트(학군지) = 8천만원

 교통이 좋은 곳 = 5천만원

 아파트 브랜드 = 2천만원

 대단지 아파트의 편의성 (낮은 관리비, 커뮤니티시설) = 2천만원

 

이런 인프라들은 실제 사람들이 거주하면서 서서히 생기게 되고 대규모의 신축 아파트가 주변 인프라를 끼고 지어진 곳은 다른 지역보다도 더큰 상승을 하게 됩니다.

그래서 사람들이 거주후 몇년이 지나면 이런 인프라 가격이 포함되면서 높은 가격 상승을 보여주게 됩니다.

 

그런 의미로 유로 아일랜드의 경우 투자의 가치가 높다고 볼수 있습니다.

 

5. 적정 가격 예측

적정가격의 예측은 같은 레벨의 도시와 비슷한 급지의 아파트를 비교해보면 알수 있습니다.

거제와 가장 유사한 도시는 여수라고 볼수 있습니다. 인구도 25만으로 비슷하고, 공업도시라는 점도 동일 합니다.

여수의 대장 아파트 가격은 현재 6.5억수준이며, 앞으로 거제의 대장이 될 아파트 유로의 가격 또한 이것과 동일하거나 더 높아 질거라는 것을 알수 있습니다.

 

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분양권 매물을 보면 가장 저렴한게 7천 정도 있으므로 전세를 2.5억에 맞춘다고 가정하면

총매수가 3.8억 - 전세 2.5억 = 1.3억이 투자금이 들어가게 되며

2년뒤에 6.5억 이익을 고려하면 2억 정도의 수익을 예상 됩니다.

 

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마지막으로

24년 안으로 6.5억이 넘어갈거라고 생각하시면 추천을 안 넘어갈거라고 생각하시면 비추로 투표 부탁 드립니다.

 

사진첨부
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